Die folgenden Fragen der BAG W zur Neuen Wohngemeinnützigkeit wurden von Jan Kuhnert im August 2025 beantwortet. Jan Kuhnert ist ein Politiker und wohnungswirtschaftlicher Unternehmensberater, ehemaliges Mitglied der Partei Bündnis90/Die Grünen und ehemaliger Abgeordneter des Hessischen Landtags. Er ist Experte für die Wohngemeinnützigkeit.
Wir bedanken uns bei Jan Kuhnert für die gute Zusammenarbeit.
Mit der NWG soll ein neuer Sektor von preisgünstigem Wohnen für am Wohnungsmarkt benachteiligte Haushalte geschaffen werden. Dabei soll an die Tradition vor Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) ab 1990 angeknüpft werden. Damals (1986) hatten die gemeinnützigen Unternehmen ca. 3,4 Millionen Wohnungen, von denen etwa 70 % eine staatliche Förderung mit entsprechenden Bindungen hatten.[1] Ziel einer NWG wäre auch, dass die staatliche Wohnungsbauförderung künftig in dauerhafte Bindungen erfolgt und sich so ein größeres Segment gebundenen Wohnraums für benachteiligte Haushalte aufbaut.
Für dieses Ziel sollen im Unterschied zum alten WGG nicht nur Mietenregulierungen (gemeinnützige Kostenmiete) wieder eingeführt werden, sondern auch erstmalig eine soziale Zielrichtung der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft vorgegeben werden. Durch die Einführung einer an drei Einkommensstufen orientierten Belegungsbindung mit entsprechend gestufter steuerlicher und investiver Förderung soll sichergestellt werden, dass der preiswerte gemeinnützige Wohnraum bei Wiedervermietung erneut an die Haushalte geht, die einen entsprechenden Unterstützungsbedarf haben.[2] Auch die Mietbelastung soll einkommensbezogen gekappt werden[3].
Erst mit solchen sozial orientierten Vorgaben macht die Einführung der NWG einen Sinn, eine Steuerbefreiung ohne dauerhafte soziale Leitplanken hilft den benachteiligten Haushalten nicht weiter. Mittelfristig sollten die Wohnungsbestände im öffentlichen Besitz, also von Kommunen und Ländern, in eine neue NWG überführt werden, um sie auch künftig vor Verkauf und Gewinnentnahmen zu schützen. Damit würde zum Start einer NWG ein recht großes Fundament gebundenen Wohnraums geschaffen werden, denn ca. 12 % aller Mietwohnungen sind im öffentlichen Besitz[4]. Eigentlich wäre es mehr als sinnvoll, die gesamte öffentliche Förderung des Wohnungsneubaus an neue gemeinnützige Wohnungsunternehmen zu geben, damit so schrittweise dauerhaft sozial und preislich gebundener Wohnraum entsteht.
[1] Jan Kuhnert / Olof Leps: Neue Wohnungsgemeinnützigkeit, 2015, S. 158.
[2] Jan Kuhnert: Konzept für eine neue Wohngemeinnützigkeit; Gutachten im Auftrag des Deutschen Mieterbunds, 2022, S. 7; Download unter https://www.mieterbund.de/app/uploads/fileadmin/public/Studien/DMB_Gutachten_E-Version.pdf
[3] Ebd. S. 42.
[4] Ca. 2,7 Mio. Wohnungen nach: Christoph Trautvetter: Den Wohnungsmarkt nicht den Milliardären überlassen, RLS-Stiftung 2025 unter https://www.rosalux.de/news/id/53105/den-wohnungsmarkt-nicht-den-milliardaeren-ueberlassen
Die von der „Ampel“ noch schnell verabschiedete Reform der Gemeinnützigkeit im Jahressteuergesetz 2024 wird leider keine große Wirkung haben. Es wurde einfach „die Förderung wohngemeinnütziger Zwecke“ in die Abgabenordnung aufgenommen[1]. Allerdings wurde eine soziale Zielsetzung damit verbunden, denn nur wenn bei der Vermietung das Einkommen das fünffache bzw. sechsfache des Regelsatzes der Sozialhilfe nicht überschreitet, die gemeinnützig gebundene Wohnung vermietet werden. Damit wird die nun in § 52 AO geöffnete Tätigkeit allerdings wieder auf die bisher bekannte Mildtätigkeit nach § 53 AO mit etwas erhöhtem Einkommen eingegrenzt, die aber nur zum Einzug überprüft werden soll. Für ca. 60 % aller Haushalte soll diese Einkommensgrenze greifen können. Gleichzeitig wurde jedoch auf eine klare Begrenzung der Mieten verzichtet, sie müsse nur „dauerhaft unter der marktüblichen Miete angesetzt werden“[2]. Ob dies zu tragbaren Mieten führt, muss angesichts der dramatisch gestiegenen Marktmieten bezweifelt werden, damit kann in Zweifelsfall der so geförderte Wohnraum nicht von Haushalten mit niedrigem Einkommen angemietet werden.
[1] Artikel 13 im Jahressteuergesetz 2024, Drs. 20/12780, S. 52
[2] Ebd. Begründung zu Artikel 13 S. 166
Im Jahressteuergesetz 2024 wurde nur eine reine Steuerbefreiung umgesetzt, jegliche investive Förderung wurde zwar diskutiert, aber nicht mehr realisiert. Eine spezielle Erleichterung für gemeinnützige Träger mit eigenen Wohnungen brachte dieses Gesetz durch die Änderung von § 62 (1) Nr. 1 AO. Damit können Rücklagenbildungen „ex-ante“ angepasst werden: „Bei umfangreichen und regelmäßig sehr langfristigen Investitionsvorhaben, insbesondere im Immobiliensegment, sollen erforderliche nachträgliche Anpassungen in der Planung erlaubt werden.“[1] Bisher mussten etwaige Rücklagen zeitnah wiederverwendet werden.
[1] Ebd. S. 167.
Schon seit einiger Zeit debattieren Akteure der Wohnungsnotfallhilfe, ob sie nicht in Anbetracht der fehlenden Wohnungen für Ihre Klientel eigenständig Wohnungen errichten und vermieten sollten. Teilweise wird das auch schon gemacht.
Befürworter*innen der NWG betonen, dass vor allem gemeinnützige und soziale Träger sowie Genossenschaften von der NWG profitieren würden.
Für eine „große Zahl“ an sozialem Wohnraum ist die NWG-Neuregelung nicht geeignet, es fehlt ihr an substanzieller Förderung für "künftige" Mietverzichte. Daher wird wohl kein kommunales oder genossenschaftliche Unternehmen die NWG nutzen.
Für diejenigen gemeinnützigen Einrichtungen, die heute schon Wohnungen anbieten, ist zwar der Tätigkeitsrahmen rechtlich erweitert, allerdings eben weiterhin auf die Mildtätigkeit des § 53 eingegrenzt. Gleichzeitig ist die Bildung von Rücklagen für spätere Erneuerungsinvestitionen erleichtert worden.
Nach meiner obigen Einschätzung wird kein öffentliches Wohnungsunternehmen in das Regime der Abgabenordnung eintreten. Wenn nicht einmal für die Schaffung von Dauerbindungen im Wohnungsbestand eine Förderung angeboten wird (sog. Einbringungsprämie) werden Kommunalpolitiker*innen nicht auf eventuelle Gewinnausschüttungen verzichten (siehe Hamburg im Gegensatz zu Berlin).
Leider sehe ich derzeit keinerlei echte Anreize für Träger, die derzeit sozialen Wohnungsbau durchführen. Meistens laufen die Bindungen nach 20 bis 30 Jahren aus, für eine gemeinnützige Dauerbindung von Belegung und Preisbildung müsste ein finanzieller Förderanreiz geschaffen werden.
Die NWG kann für die hier zu betrachtenden „sozialen Akteure“ genutzt werden, jedoch müssen sie sich dann mit ihren „Zweckbetrieb“ den Regelungen der AO unterwerfen. Sehr hilfreich wäre, wenn die bisher schon im Wohnen aktiven gemeinnützigen Träger einen Arbeitskreis bilden würden, um Erfahrungen bei Gründung und Betrieb auszutauschen.
Sofern die investive Förderung sich an realistischen Zahlen orientiert, könnte die entsprechende Ergänzung der NWG die Chance auf einen neuen, größeren gemeinnützigen Wohnungssektor eröffnen. Für die Schaffung von Dauerbindungen im Bestand wurde Anfang 2023 schon mit einer Förderung von 275 €/m² gerechnet. Die investive Neubauförderung sollte damals 650 €/m² betragen. Mit solchem Förderangebot würde endlich eine Attraktivität der NWG entstehen, jedoch bin ich angesichts der Haushaltslage des Bundes hier sehr skeptisch.
Eine Neugründung wäre nicht erforderlich, soll jedoch nur ein Teilbestand eines Wohnungsunternehmens, etwa in bestimmten Siedlungen, in die Bindung genommen werden, müsste hierfür eine entsprechende gemeinnützige Tochtergesellschaft gegründet werden. Die NWG erleichtert derzeit noch nicht die Gründung von gemeinnützigen Unternehmen.
Was müssen sie beachten?
Sie müssen die soziale Zielsetzung der NWG (5- bzw. 6-faches des Regelsatzes als Ein-kommensgrenze) sowie die Förderung der Zielgruppe durch Abstand zur Vergleichsmiete beachten. Wie hoch dieser Abstand zur OVM sein soll, wurde ausdrücklich nicht gesetzlich geregelt.
Welche (Eigen-)Mittel braucht es?
Wie bei allen Immobilieninvestitionen sind ausreichende Eigenkapitalmittel für eine Bankenfinanzierung nachzuweisen. Im Regelfall sind ca. 20 % der Investitionssumme als Eigenbeitrag aufzubringen. Schon hier wird es für bisher gemeinnützige Träger schwierig, da sie kaum freie Rücklagen bilden durften. Es empfiehlt sich, in der NWG vorrangig geförderten Wohnraum zu bauen, da hier Konditionen und Bankenverhalten weitgehend geklärt sind.
Nach der seit 1990 bestehenden Sonderregelung für sog. „Vermietungsgenossenschaften“ in § 5 Nr. 10 KStG bestehen für diese steuerbefreiten Wohnungsgenossenschaften keine sozialen Bindungen, wie etwa zum Einkommen. Allerdings muss der Umsatz der eG zu mindestens 90 % mit ihren Mitgliedern erfolgen, weshalb manche eG freiwillig auf ihre Steuerbefreiung verzichtet haben.
Die NWG, die bisher nur eine Steuerbefreiung bringt, führt gegenüber der vorstehenden Regelung nur eine soziale Zielrichtung der Mildtätigkeit ein, weitere Verbesserungen sind derzeit nicht zu erkennen.
Da die neue NWG keine klare „Abstandsregelung“ zur Vergleichsmiete vorsieht, sollte mit einem Abstand von mind. 10 % zur in den letzten Jahren massiv angestiegenen Vergleichsmiete ein jetziger Wohnungsbestand kostendeckend bewirtschaftet werden können. Schwierig wird dies angesichts der aktuellen Bau- und Grundstückskosten bei Wohnungsneubau, eine kostendeckende Miete von ca. 12 – 15 €/m² könnte wohl von der zu fördernden Zielgruppe nicht zu zahlen sein.
